Обратная связь

Он-лайн консультация

Вступление в наследство в Таиланде

Inheritance law in Thailand

Если вы не оформили Завещание, закон (правила завещания) определит, что произойдет с вашими активами, когда вы умрете. Согласно законам тайского наследования, это обычно означает, что активы будут распределяться среди законных наследников. В соответствии с разделом 1629 Гражданского и Коммерческого кодекса Таиланда существует 6 классов законных наследников, и они имеют право наследовать ваши активы в следующем порядке:

  •     потомки
  •     родители
  •     братья и сестры полной крови
  •     братья и сестры родства второй степени
  •     дедушка и бабушка
  •     дяди и тети

    Выживший супруг является законным наследником с учетом особых положений Гражданского и Коммерческого кодекса раздела 1635.

Юридические иностранные завещания приемлемы в тайских судах при условии их перевода и разрешения в Министерстве иностранных дел, но юридическая процедура его принудительного исполнения может занять много времени. Исполнение иностранного завещания в Таиланде всегда подлежит судебной процедуре.

Передать по наследству в Таиланде можно следующее:

  •   Земельная собственность (правопреемники по тайскому законодательству о наследстве или по желанию)
  •    Кондоминиум (правопреемство и иностранная собственность)
  •    Активы компании (наследование контроля и активов в компании)
  •  Leasehold (право на аренду лизингополучателя при смерти лизингополучателя)

Передача в наследование земельной собственности

В соответствии со статьей 93 Земельного Кодекса, иностранцу, который претендует на получение прав собственности на землю по наследству в качестве законного наследника, может получить такое право собственности с разрешения министра внутренних дел. Обратите внимание, что статья 93 применяется только в отношении иностранцев, являющихся законными наследниками земельного участка на основании договора наследования (статья 86), и НЕ применяется в отношении лиц, являющихся законными наследниками тайского супруга/супруги. Поскольку в настоящее время у Таиланда не существует никаких международных соглашений, регулирующих права земельного наследования, то ни один иностранный супруг/супруга без наличия договора наследования не получит разрешение министра внутренних дел. Эта категория иностранных наследников, получив наследуемую землю, не смогут зарегистрировать официальные права владения и должны продать ее в течение одного года с даты получения 

Наследование квартиры иностранным гражданином

Право собственности квартирами в кондоминиумах в Таиланде возможно для иностранцев, которые реализуют это право в соответствии со статьей 19 Закона о Кондоминиумах Таиланда (иностранная собственность). Однако тот факт, что иностранное физическое лицо было признано собственником квартиры в кондоминиуме в Таиланде не предоставляет такого права его любым иностранным наследникам или правопреемникам. Как правило, право на полное и безусловное право иностранной собственности (фрихолд) заканчивается в момент смерти иностранного гражданина, получившего такое право собственности в соответствии с Законом о Кондоминиумах. Иностранные полное и безусловное право собственности на кондоминиум (фрихолд) автоматически не переходит по наследству к другим иностранцем. Закон о Кондоминиумах содержит положения о наследовании прав собственности иностранными гражданами в ч.1 статьи 19/5 и статье 19/7 Закона о Кондоминиумах. Только те иностранные граждане, которые соответствуют требованиям статьи 19 Закона о Кондоминиумах (квалифицированы по данной статье), имеют право на регистрацию прав собственности на унаследованную квартиру из 49% иностранной квоты кондоминиума (как указано в статье 19/2 (бис) Закона о Кондоминиумах BE 2522).

Кто из иностранцев может быть квалифицирован как имеющий право на владение квартиры в Таиланде?

Право владения квартирой в Таиланде может быть унаследовано иностранцами через завещание или при наследовании по закону, однако, для того, чтобы официально зарегистрировать право собственности на квартиру в Земельном Департаменте, иностранный правопреемник квартиры должен представить доказательства того, что он подпадает под требования статьи 19 Закона о Кондоминиумах. В соответствии со статьей 19 только следующие иностранцы могут претендовать на регистрацию права собственности кондоминиума:

  • Иностранцы, имеющие вид на жительство в Таиланде, в соответствии с иммиграционным законодательством;
  • Иностранцы, которым разрешен въезд в Таиланд на основании законодательства по поощрению инвестиций;
  • Юридические лица, как это предусмотрено в статьях 97 и 98 Земельного Кодекса и зарегистрированные в качестве юридических лиц в соответствии с тайским законодательством;
  • Юридические лица, которые признаны иностранными и специальный сертификат в соответствии с законодательством по поощрению инвестиций;
  • Любые другие иностранные физические и юридические лица, считающиеся по закону иностранцами, которые ввезли/перевели на территорию Таиланда сумму, эквивалентную стоимости приобретаемой квартиры в иностранной валюте и конвертировали её в тайские баты, или сняли ее с банковского счета лица, не являющегося гражданином Таиланда (в тайских батах и в тайском банке), или снявшие эту сумму со счета в иностранной валюте в тайском банке.

Квалифицированные и неквалифицированные иностранные наследники кондоминиумов

Статья 19/5 Закона о Кондоминиумах позволяет квалифицированным иностранцам (то есть лицам, соответствующим требованиям данной статьи) регистрировать права собственности на квартиры кондоминиума, полученного по наследству, до того момента, пока количество зарегистрированных в иностранной квоте квартир данного кондоминиума не превышает 49%.
Иностранный наследник должен избавиться от квартиры (продать, передать), как это предусмотрено пунктом 1 статьи 19/5: «Когда иностранное физическое или юридическое лицо, указанное в разделе 19 (квалифицированное иностранное физическое или юридическое лицо) получил квартиру по наследству в качестве законного наследника, или наследника по завещанию, или другим способом (например, дарение), и когда включение указанной квартиры в количество квартир, принадлежащим физическим или юридическим лицам, перечисленным в статье 19 превысит соотношение, предусмотренное в первом абзаце статьи 19-бис.»

Статья 19/7 Закона о Кондоминиумах устанавливает права неквалифицированных иностранных наследников (т.е. не перечисленных в п.п. 1-5 статьи 19). Такие иностранцы, получившие кондоминиум в наследство, должны продать или передать квартиру в течение 1 года с момента получения наследства. «Физическое или юридическое лицо, определенное законом как иностранное лицо, в случае, если оно не входит в список, установленной статьей 19, при получении квартиры по наследству в качестве законного наследника, или иным другим способом, в течение шестидесяти дней с даты получения наследства в письменном виде уведомляет компетентное должностное лицо и обязано избавиться от этой собственности в течении не более чем одного года с даты получения наследства. Если такого избавления от собственности не произошло в указанный период, то применяются положения четвертого абзаца статьи 19/5 с соответствующими изменениями».

Недопустимые иностранные наследники кондоминиумов

В случае неквалифицированного иностранного наследника квартиры возможным решением для официального оформления собственности, полученной по наследству, может стать переход в статус квалифицированного, т.е. удовлетворяющего требованиям статьи 19. Например, можно оформить получаемую по наследству квартиру, как покупаемую по цене равной, как минимум, государственной оценочной стоимости и заплатить из этой оценочной базы налоги и сборы по переоформлению права собственности. Кроме того, необходимо будет оформить и предоставить FET-форму, которую выдаст тайский банк при переводе на его счет суммы в иностранной валюте (в эквиваленте оценочной стоимости квартиры) и конвертации валюты в тайские баты. Таким образом, готовность заплатить налоги и сборы при переходе прав собственности и FET справка дают основания для регистрации прав собственности согласно статье 19/5 Закона о Кондоминиумах.

   Вообще говоря, в части вопросов наследования Закон о Кондоминиумах Таиланда не является дружелюбным по отношению к иностранцам и в большинстве случаев иностранные наследники, получившие квартиры на основании завещания или в качестве законных наследников, должны в течение одного года освободиться от этого наследства. Если наследник не сумел распорядиться квартирой в указанный срок, то Генеральный Директор Земельного Департамента уполномочен продать эту квартиру от имени наследника, удержав при этом 5% сборов от продажной цены до каких-либо вычетов и налогов.

Наследование квартир, находящихся в собственности на правах аренды (лизхолд)

 Наследование кондоминиума, находящегося в собственности на правах аренды, ограничивается законодательством части правопреемства права аренды в соответствии с Гражданским и Коммерческим Кодексом и не регулируются Законом о Кондоминиумах.

Наследование активов компании

В случае, если иностранный директор в тайском обществе с ограниченной ответственностью ограничен в  количестве акций (и, следовательно, активов), то контроль в компании не будут автоматически передаваться наследникам. Официально, в обычной компании должно быть вызвано общее собрание акционеров, и необходимо принять решение акционера о назначении нового директора. Акции (и наиболее важная должность управляющего директора компании) умершего должны быть переданы в Министерство торговли, однако без управляющего уполномоченного директора, который может подписываться от имени компании. Может быть рекомендовано иметь более одного директора в компании и / или уполномоченного подписывать документы от имени компании.

Гражданский и коммерческий код:

Раздел 1155: «Любая вакансия, имеющаяся в совете директоров, иначе, чем путем ротации, может быть заполнена директорами, но любое назначенное таким образом лицо сохраняет свой пост в течение этого времени только в том случае, если освободительный директор имеет право сохранить его».

  Раздел 1132: «В случае смерти или банкротства любого акционера другое лицо имеет право на его долю. Компания должна зарегистрировать такое другое лицо в качестве акционера».

  Вплоть до 2006 года, когда были выпущены новые правила для Управлений Земельного Департамента (совместно с Министерством внутренних дел), было широко распространено использование иностранцами тайских компаний для приобретения земли или кондоминиумов из тайской квоты. Пока в компании большинство акций принадлежало тайским акционерам (и количество тайских акционеров было больше иностранных) – к такой компании относились, как и к любой другой тайской компании. Однако в настоящее время правительство ввело определенные ограничения с целью борьбы с незаконным использованием тайских компаний и номинальных акционеров иностранцами. По новым правилам чиновники Земельного Департамента и Департамента по развития бизнеса теперь должны следовать специальным процедурам и осуществлять дополнительные проверки, когда сталкивается с тайской компанией с иностранными акционерами или иностранным директором с правом подписи. Эти процедуры должны предотвратить незаконное использование тайских номинальных акционеров и подставных компаний иностранцами.

  Номинальные акционеры не могут претендовать на право собственности на активы компании, а иностранные наследники не могут регистрировать право собственности, но могут потребовать, в качестве правопреемников принципала, передачи акций и контроля в компании. Иностранные наследники как фактические владельцы по наследству имеют право требовать активы компании в судебном порядке, но должны будут продать недвижимость, связанную с землей, в соответствии с Законом о Земельном кодексе в течение 1 года с даты приобретения по наследству.

Право на аренду лизингополучателя при смерти лизингополучателя

 Договор аренды прекращается при смерти лизингополучателя, поскольку договор аренды в Таиланде является, по существу, договором аренды и таким личным договорным правом лизингополучателя (как это подтверждено Верховным судом), а не активом или имуществом лизингополучателя. Если лизингополучатель умирает, оставшийся срок аренды и договор аренды не будут автоматически передаваться наследникам лизингополучателя. Если правопреемство не включено в аренду, владелец земли / собственности может запретить наследникам лизингополучателя овладеть имуществом, так как аренда прекращается, а наследники лизингополучателя не имеют права на имущество. Договор аренды должен иметь оговорку о наследовании в соглашении о преемственности наследников лизингополучателя.

   Существует спор о правовом статусе положения о правопреемстве в договоре аренды, а это означает, что если это просто договорное обещание стороны владельца на аренду или реальное право на аренду, которое автоматически будет обязательным для третьих лиц, должно владеть передачей арендованного имущества (например, при смерти владельца). В соответствии с настоящей интерпретацией закона о найме имущества в Таиланде этот пункт не будет передаваться в собственность в соответствии с разделом Гражданского коммерческого кодекса 569, поскольку он считается правовым договором. Если включена оговорка о наследстве, наследники лизингополучателя имеют право требовать исполнения непосредственно от первоначального лизингодателя (раздел 374 Гражданского и Коммерческого кодекса), но не могут успешно выполнить этот пункт в судебном порядке в отношении преемника имущество. Может быть рекомендовано включить в договор аренды лизингополучателей, каждый из которых может самостоятельно продолжить аренду в случае смерти одного из арендаторов.

Scroll Up